石川県の相続税専門税理士
金沢市、野々市市、白山市、小松市を中心に活動しています！
ブログをお読みいただき、ありがとうございます。
平成30年1月1日から、従前の広大地評価に代わって、
「地積規模の大きな宅地の評価」が新設されています。
先日のブログでも「地積規模の大きな宅地」に該当するか検証できる
フローチャートをご紹介しました。
ある程度の地積がある土地に関しては、今後、この「地積規模の大きな宅地」に該当するか
どうかの判定が必ず必要になってきます。
以前の広大地に比べ、要件が明確化されたのは確かです。
でも、いざ判定する、となったときには、個々の土地について、
さらに細かな判断が必要になってくるケースが予想されます。
国税庁は、具体的な判定方法や計算例をホームページ上で公開しています。
そのなかから、前回に引き続き、重要性の高いと思われるものについて
具体例をあげながら紹介いたします。
〔ケ―ス3〕
Ｑ．倍率地域に所在する場合の具体的な評価方法を教えてください。
〔回答〕下記①②のうち、いずれか低い金額により評価します。
① 倍率方式により評価した金額
② その宅地が標準的な間口や奥行距離を有する宅地であるとした場合の
1㎡あたりの金額を路線価とし、かつ、
その宅地が普通住宅地区に所在するものとして計算した金額
〔具体的な計算例〕
倍率地域に所在する宅地（地積3,000㎡、三大都市圏以外に所在しています。）
・ 宅地の固定資産税評価額：105,000,000円
・ 近傍の固定資産税評価に係る標準宅地の1 当たりの価額：50,000円
・ 倍率 1.1倍
【標準的な1 ㎡当たりの価額の計算】
50,000円 × 倍率 1.1 ＝ 55,000円
【規模格差補正率（小数点以下第2位未満切捨て）】
｛（3,000㎡×0.85＋250）｝／3,000㎡ × 0.8 ＝ 0.74
【評価額】
55,000円 × 0.86 × 0.74 × 3,000㎡ ＝ 105,006,000円
普通住宅の 規模格差補正率
奥行価格補正率
105,006,000円 ＜ 105,000,000円 × 1.1 ＝ 115,500,000円
※ その宅地の固定資産税評価額に倍率を乗じて計算した価額が
「地積規模の大きな宅地の評価」に準じて計算した価額を上回る場合には、
「地積規模の大きな宅地の評価」に準じて計算した価額により評価します。
〔ケ―ス4〕
Ｑ．市街地農地は「地積規模の大きな宅地の評価」の適用対象となりますか？
〔回答〕市街地農地についても、要件を満たせば適用できます。
市街地周辺農地、市街地山林および市街地原野についても同様です。
〔適用対象となる要件〕
路線価地域では、宅地と同様に、普通商業・併用住宅地区または
普通住宅地区に所在していること
〔注意が必要なポイント〕
市街地農地については、宅地造成費についても控除することが可能です。
しかし、農地から宅地への転用、造成が非常に困難である場合は、
「地積規模の大きな宅地の評価」の適用対象とならない可能性があります。
下記のようなケースが該当します。
① 宅地へ転用するのに多額の造成費が必要なため、
経済合理性の観点から宅地への転用が見込めない場合
② 急傾斜地など宅地への造成が物理的に不可能であるため
宅地への転用が見込めない場合
→ 上記①②については、個々のケースにより判断が必要となってくるようです。
新たに創設された制度ですから、納税者側にも課税庁側にも慎重に
適用要件を確認していく作業が求められることになります。