相続は、手間がかかる

賃貸用マンションを購入した場合の節税効果

相続税対策で 財産を圧縮したい、と考えた場合、

贈与をして財産を実際に減らす方法のほかに、

財産そのものの評価額を下げる という方法があります。

 

現金は、扱いやすい財産だといえます。

でも、一方で、現金は、常に額面どおりに評価されてしまうという欠点があります。

もし、贈与で相続財産を減らしても、まだ使う目的がない現金がある場合

その現金を不動産に換えて 評価額を下げる方法が考えられます。

 

下記で、賃貸用マンションを6,000万円で購入したケースを検討してみます。

 

例)一郎さん(父)… 現金 6,000万円を有効に活用することを検討中

  一郎さんの子 … 3人

 

  一郎さんは、6,000万円で 2,000万円の賃貸用マンションを3室購入しました。

  子供たち3人に1室ずつ相続させる予定です。

  仮に、2,000万円の内訳は、土地 1,000万円、家屋 1,000万円とします。

 

☆ マンションの敷地の評価

 

  ◎ 路線価評価は、購入金額の8割

    1,000万円で購入した土地を相続税評価する場合、

    路線価地域では、約800万円で評価されます。 

 

  ◎ 共有持分に応じて評価 → 評価額を圧縮できる

    マンションの敷地は、マンション全体の敷地の評価額に

    共有持分を按分して計算します。

    仮に、全体の評価額1億円の土地に 同じ部屋が20室ある場合、

    1室あたり 500万円となります。

 

  ◎ 貸家建付地の評価により 約2割評価減

    マンションの部屋を賃貸することにより、貸家建付地として評価減できます。

    仮に、借地権割合70%、借家権割合30%の地域だった場合、

    800万円 × ( 1-0.7×0.3 )= 632万円 となります。

 

☆ マンションの家屋の評価

 

  ◎ 評価額は、購入金額の6割

    家屋は、固定資産税評価額で評価します。

    一般的に、固定資産税評価額は、購入金額の6割だといわれています。

    1,000万円 × 0.6 = 600万円

 

  ◎ 貸家の評価により 3割評価減

    マンションの部屋を賃貸することにより、貸家として評価減できます。

    600万円 × ( 1-0.3 )= 420万円  ※ 借家権割合 0.3

 

〔 節税効果 〕

 

       対策前           対策後

  マンション1室 2,000万円 → 1,052万円

                  敷地 632万円

                  家屋 420万円

 

  現金       6,000万円 → 3,156万円

                  マンション3室 評価減合計 

 

  ※ 賃貸用マンションを購入した場合、評価額を約半分にすることが可能です。