相続は、手間がかかる

土地の評価(路線価方式)奥行が長い

土地の評価方法には、大きく分けて「倍率方式」と「路線価方式」の2つがあります。

  「路線価方式」により 土地を評価するときは、

  

 路線価 × 面積 = 評価額 となります。

 

 上記の式で計算するのが基本となってきますが、評価しようとする土地の形状によって

 評価を増額する必要が出てきたり、一方で 減額することができます。

 

 例えば、土地の形が きれいな正方形や長方形であれば、いろいろな用途に使うことが

 できるため、その土地の価値は高い といえるでしょう。

 一方で、いわゆる「 うなぎの寝床 」のような 形であれば、用途は限られてしまいます。

 このような場合は、減額の対象となります。

 

 また、土地の一方のみが道路に接している場合もあれば、二方の道路に接している場合もあります。

 二方の道路に接している場合は、それぞれが接している道路の路線価を基に評価していくことに

 なります。二方の道路に接しているほうが利便性が高いと考えられるため、

 評価するときは、増額の対象となります。

 このように、個々の土地によって、評価額の計算を調整していくときには、

 「画地調整率」という率を使っていきます。

 それにはまず、評価しようとする土地が どのような地区に所在しているのかを

 確認する必要があります。所在する地区ごとに、画地調整率が決められているからです。

   

 路線価図の上部には、評価しようとする土地が、どの地区に所在しているのか

 地区表示記号が示されています。→ 土地の評価(路線価方式)所在地区の確認 を参照ください。 

 

 所在地区の確認ができたら、次は、画地調整率を使って 評価をしていくことになります。

 画地調整率は、評価しようとする土地の形状や利便性に応じて、さまざまな種類があります。

  

 評価しようとする土地が、一方の道路のみに接している場合は、

  路線価 × 奥行価格補正率 × 面積 = 評価額 となります。

 

 それでは、間口のわりに奥行が長い、いわゆる ” うなぎの寝床 ” のような土地は、

 どのように評価するのでしょうか。

 間口距離に対する奥行距離の比率が高くなるほど 利用価値は下がってしまいます。

 

 そこで、路線価 × 奥行価格補正率 を計算したあとに、

    ” 奥行長大補正率 ” を乗じて、土地の評価を行います。

 間口距離に対する奥行距離の比率が高くなるほど 評価減できる割合が大きくなります。

 

 例)評価しようとする土地は、一方の道路にのみ接しています。 

 

          普通住宅地区

    路線価 100,000 円  

      奥行距離 20 m( 奥行価格補正率 1.00 )

    間口距離     9 m

    面積      180 ㎡

 

         ※ 奥行長大補正率の求め方

     奥行距離 20 m ÷ 間口距離     9 m = 2.2222 

                            ↓

                          2以上 3未満

                            ↓

                          普通住宅地区での奥行長大補正率 0.98 

 

         【 1㎡あたりの評価額 】

             100,000 円  ×  1.00  ×  0.98  = 98,000 円

                 奥行価格補正率 奥行長大補正率 

 

         【 この土地の評価額 】

     98,000 円 × 180 ㎡ = 17,640,000 円  となります。