土地の評価（路線価方式）２つの道路に接している【角地】

土地の評価方法には、大きく分けて「倍率方式」と「路線価方式」の２つがあります。

「路線価方式」により土地を評価するときは、

　路線価　×　面積　＝　評価額　となります。

　上記の式で計算するのが基本となってきますが、評価しようとする土地の形状によって

　評価を増額する必要が出てきたり、一方で減額することができます。

　例えば、土地の形がきれいな正方形や長方形であれば、いろいろな用途に使うことが

　できるため、その土地の価値は高いといえるでしょう。

　一方で、いわゆる「うなぎの寝床」のような形であれば、用途は限られてしまいます。

　このような場合は、減額の対象となります。

　また、土地の一方のみが道路に接している場合もあれば、二方の道路に接している場合もあります。

　二方の道路に接している場合は、それぞれが接している道路の路線価を基に評価していくことに

　なります。二方の道路に接しているほうが利便性が高いと考えられるため、

　評価するときは、増額の対象となります。

　このように、個々の土地によって、評価額の計算を調整していくときには、

　「画地調整率」という率を使っていきます。

　それにはまず、評価しようとする土地がどのような地区に所在しているのかを

　確認する必要があります。所在する地区ごとに、画地調整率が決められているからです。

　路線価図の上部には、評価しようとする土地が、どの地区に所在しているのか

　地区表示記号が示されています。→　土地の評価（路線価方式）所在地区の確認　を参照ください。　

　所在地区の確認ができたら、次は、画地調整率を使って評価をしていくことになります。

　画地調整率は、評価しようとする土地の形状や利便性に応じて、さまざまな種類があります。

　評価しようとする土地が、一方の道路のみに接している場合は、

　　路線価　×　奥行価格補正率　×　面積　＝　評価額　となります。

　それでは、評価しようとする土地が、２つの道路に接している場合は、

　どのように評価するのでしょうか。

　複数の道路に面している土地を評価するときは、

　まず、” 正面路線 ” を決めます。

　そして、この正面路線をもとに、その他の路線の評価額を加算していくことになります

　　２つの道路に接しているとひとことで言っても、

　　① 角に位置しているので、２つの道路に接している　

　　② 表と裏に道路がある場合

　　上記の2つのパターンが考えられます。

　【評価しようとする土地が、角に位置している場合】

　　①　２つの道路のうち、正面となる道路を決めます。

　　②　もう一方の道路の路線価をもとにして、評価額を加算していきます。

　　◇　パターン 1

　　例）評価しようとする土地は、道路①と道路②に接しています。

　　　　　道路①と道路②が接している角は、通り抜けることができず

　　　　　その内側に土地が接しています。

　普通住宅地区

　　　　　道路①　路線価　100,000 円奥行距離　12 ｍ（奥行価格補正率 1.00 ）

　道路②　路線価　 98,000 円　　奥行距離　12 ｍ（奥行価格補正率 1.00 ）

　　　　　面積　　100 ㎡

　　　　　道路①　路線価　100,000 円 × 1.00 ＝　100,000 円　

　　　　　　　　　→　正面となります。

　　　　　道路② 路線価　 98,000 円 × 1.00 ＝ 98,000 円　

　　　　　　　　　→　この金額をもとに評価額を加算していきます。

　　　　　　　　　　　” 側方加算 ” といいます。

　　　　　　　　 → 側方加算

　　　　　　　　　　　 98,000 円 × 1.00 × 0.02（側方路線影響加算率）＝　1,960

　　　　　　　　　　　道路①と道路②が接している角が、通り抜けることができず、

　　　　　　　　　　　その内側に土地が接している場合は、「準角地」といいます。

　　　　　　　　　　　上記の計算式で、× 0.02 しているのは、

　　　　　　　　　　　評価しようとする土地が、

　　　　　　　　　　　普通住宅地区で

　　　　　　　　　　　準角地に該当するときの

　側方路線影響加算率です。→　国税庁ＨＰ【側方路線影響加算率表】

　　　　　　【１㎡あたりの評価額】

　　　　　　　　100,000 円 +　1,960 円＝　101,960 円　

　　　　　　　　　道路①　　　　道路② 　　

　　　　　　【この土地の評価額】

101,960 円　×　100 ㎡　＝　10,196,000 円　

　　　◇　パターン 2

　　　　　例）評価しようとする土地は、道路①と道路②に接しています。

　　　　　　　　道路①と道路②が接している角は、交差点になっており、

　　　　　　　　通り抜けることができます。

　　　　普通住宅地区

　　　　　　　　道路①　路線価　100,000 円奥行距離　12 ｍ（奥行価格補正率 1.00 ）

　　　　道路②　路線価　 98,000 円　　奥行距離　12 ｍ（奥行価格補正率 1.00 ）

　　　　　　面積　　100 ㎡

　　　　　　　　道路①　路線価　100,000 円 × 1.00 ＝　100,000 円　

　　　　　　　　　　　　→　正面となります。

　　　　　　　　道路② 路線価　 98,000 円 × 1.00 ＝ 98,000 円　

　　　　　　　　　　　　→　この金額をもとに評価額を加算していきます。

　　　　　　　　　　　　　　” 側方加算 ” といいます。

　　　　　　　　　　　 → 側方加算

　　　　　　　　　　　　　　 98,000 円 × 1.00 × 0.03（側方路線影響加算率）＝　2,940

　　　　　　　　　　　　　　道路①と道路②が接している角が、交差点になっていて、

　　　　　　　　　　　　　　通り抜けることができる場合、「角地」といいます。

　　　　　　　　　　　　　　上記の計算式で、× 0.03 しているのは、

　　　　　　　　　　　　　　評価しようとする土地が、

　　　　　　　　　　　　　　普通住宅地区で

　　　　　　　　　　　　　　角地に該当するときの

　　　　側方路線影響加算率です。→　国税庁ＨＰ【側方路線影響加算率表】

　　　　　　　　【１㎡あたりの評価額】

　　　　　　　　　　100,000 円 +　1,960 円＝　102,940 円　

　　　　　　　　　　　道路①　　　　道路②

　　　　　　　　【この土地の評価額】　　

　　　　　　　　　　102,940 円　×　100 ㎡　＝　10,294,000 円　

税理士法人みらいサクシード

（旧小林花代税理士事務所）

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