土地の評価（路線価方式）所在地区の確認

土地の評価方法には、大きく分けて「倍率方式」と「路線価方式」の２つがあります。

「路線価方式」により土地を評価するときは、

　路線価　×　面積　＝　評価額　となります。

　上記の式で計算するのが基本となってきますが、評価しようとする土地の形状によって

　評価を増額する必要が出てきたり、一方で減額することができます。

　例えば、土地の形がきれいな正方形や長方形であれば、いろいろな用途に使うことが

　できるため、その土地の価値は高いといえるでしょう。

　一方で、いわゆる「うなぎの寝床」のような形であれば、用途は限られてしまいます。

　このような場合は、減額の対象となります。

　また、土地の一方のみが道路に接している場合もあれば、二方の道路に接している場合もあります。

　二方の道路に接している場合は、それぞれが接している道路の路線価を基に評価していくことに

　なります。二方の道路に接しているほうが利便性が高いと考えられるため、

　評価するときは、増額の対象となります。

　このように、個々の土地によって、評価額の計算を調整していくときには、

　「画地調整率」という率を使っていきます。

　それにはまず、評価しようとする土地がどのような地区に所在しているのかを

　確認する必要があります。所在する地区ごとに、画地調整率が決められているからです。

　路線価図の上部には、評価しようとする土地が、どの地区に所在しているのか

　地区表示記号が示されています。

　以下の7種類に分かれています。→　路線価図参照

　　　　◇ ビル街地区　　 …　大都市における商業地域内

　　　　　　　　　　　　　　　高層の大型オフィスビルや店舗があり、敷地の規模が大きい

　　　　◇　高度商業地区　…　大都市の都心や副都心、地方中核都市の都心における

　　　　　　　　　　　　　　　商業地域

　　　　　　　　　　　　　　　中高層の百貨店、専門店舗などが街を形成している

　　　　◇　繁華街地区　　…　大都市や地方中核都市で著名な商業地、飲食店舗や

　　　　　　　　　　　　　　　レジャー施設が多く、歓楽街

　　　　　　　　　　　　　　　高度商業地区と異なり、狭い街路に中層以下の小規模な建物が

　　　　　　　　　　　　　　　立ち並んでいる

　　　　◇　普通商業・併用住宅地区

　　　　　　　　　　　　　…　普通商業地区　→　第1種、第2種住居地域や準工業地域内の

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　国道、県道沿いにあり、中低層の店舗などが

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　連なる商業地区

　　　　　　　　　　　　　…　併用住宅地区　→　商業地区の周辺部

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第1種、第2種住居地域や準工業地域内の

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　国道、県道沿いにあり、住宅が混在する小規模の

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　店舗など低層の建物が多い

　　　　◇　中小工場地区　…　工業地域内にあり、敷地規模が 9,000 ㎡程度までの

　　　　　　　　　　　　　　　工場などが集中している

　　　　◇　大工場地区　　…　工業地域内にあり、敷地規模が 9,000 ㎡を超える

　　　　　　　　　　　　　　　工場などが集中している

　　　　◇　普通住宅地区　…　主として居住用建物が連続している

　　　路線価図の地区表示記号をみると、〇◇□ などで、路線価の数字を囲ってあるもの、

　　　また、普通住宅地区のように、数字のみのものもあります。

　　　評価倍率表で、評価しようとする土地が「路線価」を使うことが

　　　わかったら、その土地に付けられている路線価を確認。

　　　例えば、路線価が、70Ｅで　無印であれば、普通住宅地区、

　　　　　　　路線価が、70Ｅで　◇ で囲まれていれば、中小工場地区となります。

　　　所在する地区の確認ができたら、次は、画地調整率を使って評価をしていくことになります。

税理士法人みらいサクシード

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