土地の評価（路線価方式）奥行価格補正率

　土地の評価方法には、大きく分けて「倍率方式」と「路線価方式」の２つがあります。

  「路線価方式」により 土地を評価するときは、

  

　路線価　×　面積　＝　評価額　となります。

　

　上記の式で計算するのが基本となってきますが、評価しようとする土地の形状によって

　評価を増額する必要が出てきたり、一方で 減額することができます。

 

　例えば、土地の形が きれいな正方形や長方形であれば、いろいろな用途に使うことが

　できるため、その土地の価値は高い といえるでしょう。

　一方で、いわゆる「 うなぎの寝床 」のような 形であれば、用途は限られてしまいます。

　このような場合は、減額の対象となります。

 

　また、土地の一方のみが道路に接している場合もあれば、二方の道路に接している場合もあります。

　二方の道路に接している場合は、それぞれが接している道路の路線価を基に評価していくことに

　なります。二方の道路に接しているほうが利便性が高いと考えられるため、

　評価するときは、増額の対象となります。

　このように、個々の土地によって、評価額の計算を調整していくときには、

　「画地調整率」という率を使っていきます。

　それにはまず、評価しようとする土地が どのような地区に所在しているのかを

　確認する必要があります。所在する地区ごとに、画地調整率が決められているからです。

　　　

　路線価図の上部には、評価しようとする土地が、どの地区に所在しているのか

　地区表示記号が示されています。→　土地の評価（路線価方式）所在地区の確認　を参照ください。　

　

　所在する地区の確認ができたら、次は、画地調整率を使って 評価をしていくことになります。

　画地調整率は、評価しようとする土地の形状や利便性に応じて、さまざまな種類があります。

　　

　【 奥行価格補正率 】　

       奥行距離とは、面している道路から 垂直に線を引いた場合の長さです。

　　 奥行距離が、長すぎず、短すぎず、その土地を使うにあたって ちょうど良い

　　 長さの場合、奥行価格補正率は、× 1.0 となります。

　　（× 1.0 なので、評価減は しないことになります。）

　　 例えば、奥行距離が長すぎると、道路から離れた部分は 使い勝手が悪くなります。

　　 そこで、その離れ具合によって、×0.90、×0.85 など、奥行価格補正率を乗じて

　　 評価減を行っていきます。

　　 逆に、奥行距離が短い場合は、利用できる用途が限られてしまいます。

　　 短くなればなるほど、不便になるわけですから、×0.97、×0.95 など評価が

　　 下がっていくことになります。

 

　　 まず、

　　 路線価図で、評価しようとする土地の場所を確認し、その土地が所在する地区を

　　 確認しましょう。（eｘ．普通住宅地区、普通商業・併用住宅地区　など ）

　　　　　　　　　　　　　　　　　　↓

　　 その土地の奥行距離と所在する地区を「 奥行価格補正率表 」に照らしあわせてみましょう。

　　  

       路線価　×　奥行価格補正率　×　面積　＝　評価額　となります。

 

　　 ※　奥行距離を知りたいときは　…

　　　　① 実際に測量することが原則です。

 

　　　   ② 実測を行わず、概算での距離を知りたい場合は、代わりの方法も考えられます。

　　　　　 ◇　公図

　　　　  　　　 法務局やインターネットで 取り寄せることができます。

　 　　　　　　  公図は、実測の1/500、1/250 などの縮尺で作成された図面です。

 

　　　　　　　　例）　1/500  の公図を取り寄せました。

　　　　 　　　　　　  図面上での、道路からの奥行距離は、10㎝ （ ＝ 0.1 ｍ ）でした。

　　　　　　　　　　　この公図の縮尺は、1/500 なので、

　　　　　　　　　　　奥行距離は、0.1 ｍ × 500　＝　50 ｍ　になります。

 

             　◇   地積測量図

 　　　　　　　　法務局やインターネットで 取り寄せることができます。　

 　　　　　　　　土地の面積や距離が記載されていますが、すべての土地について

　　　　　　　　 作成されている図面ではありません。

 

 

 

　　　　

　

　　　

　　　　

　

 

 

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