相続は、手間がかかる

土地の評価(路線価方式)2つの道路に接している【表と裏の道路】

   土地の評価方法には、大きく分けて「倍率方式」と「路線価方式」の2つがあります。

  「路線価方式」により 土地を評価するときは、

  

 路線価 × 面積 = 評価額 となります。

 

 上記の式で計算するのが基本となってきますが、評価しようとする土地の形状によって

 評価を増額する必要が出てきたり、一方で 減額することができます。

 

 例えば、土地の形が きれいな正方形や長方形であれば、いろいろな用途に使うことが

 できるため、その土地の価値は高い といえるでしょう。

 一方で、いわゆる「 うなぎの寝床 」のような 形であれば、用途は限られてしまいます。

 このような場合は、減額の対象となります。

 

 また、土地の一方のみが道路に接している場合もあれば、二方の道路に接している場合もあります。

 二方の道路に接している場合は、それぞれが接している道路の路線価を基に評価していくことに

 なります。二方の道路に接しているほうが利便性が高いと考えられるため、

 評価するときは、増額の対象となります。

 このように、個々の土地によって、評価額の計算を調整していくときには、

 「画地調整率」という率を使っていきます。

 それにはまず、評価しようとする土地が どのような地区に所在しているのかを

 確認する必要があります。所在する地区ごとに、画地調整率が決められているからです。

   

 路線価図の上部には、評価しようとする土地が、どの地区に所在しているのか

 地区表示記号が示されています。→ 土地の評価(路線価方式)所在地区の確認 を参照ください。 

 

 所在地区の確認ができたら、次は、画地調整率を使って 評価をしていくことになります。

 画地調整率は、評価しようとする土地の形状や利便性に応じて、さまざまな種類があります。

  

 評価しようとする土地が、一方の道路のみに接している場合は、

  路線価 × 奥行価格補正率 × 面積 = 評価額 となります。

 

 それでは、評価しようとする土地が、2つの道路に接している場合は、

 どのように評価するのでしょうか。

 

 複数の道路に面している土地を評価するときは、

 まず、” 正面路線 ” を決めます。

 そして、この正面路線をもとに、その他の路線の評価額を加算していくことになります。

 

  2つの道路に接していると ひとことで言っても、

  ① 角に位置しているので、2つの道路に接している 

  ② 表と裏に道路がある場合  

  上記の2つのパターンが考えられます。

 

 【 評価しようとする土地が、表と裏の2つの道路に接している場合 】

  ① 2つの道路のうち、正面となる道路を決めます。

  ② もう一方の道路の路線価をもとにして、評価額を加算していきます。 

 

    例 ) 評価しようとする土地は、道路①と道路②に接しています。

      表の道路①と裏の道路②に接しているので、どちらからでも

      出入りができ、便利です。

      

             普通住宅地区

       表の道路① 路線価 100,000 円     奥行距離 12 m( 奥行価格補正率 1.00 )

               裏の道路② 路線価  98,000 円  奥行距離 12 m( 奥行価格補正率 1.00 )

       面積    100 ㎡

 

       表の道路① 路線価 100,000 円 × 1.00 = 100,000 円 

         → 正面となります。

            ( 路線価 × 奥行価格補正率 が、裏の道路より高いから )

       裏の道路②   路線価   98,000 円 × 1.00 =     98,000 円 

         → 裏面となります。

             この金額をもとに評価額を加算していきます。

           ” 二方路線加算 ” といいます。

           →  二方路線加算

            98,000 円  ×  1.00  ×  0.02(二方路線影響加算率)= 1,960 円

            上記の計算式で、× 0.02 しているのは、

            評価しようとする土地が、

            普通住宅地区にあり、

            表と裏の道路に接しており、

            裏の道路も利用できる利便性を評価額に加算していく

                               二方路線影響加算率です。→ 国税庁HP【方路線影響加算率表

  

     【 1㎡あたりの評価額 】

       100,000 円  + 1,960 円  = 101,960 円 

        表の道路①   裏の道路②  

 

     【 この土地の評価額 】  

                     101,960 円 × 100 ㎡ = 10,196,000 円