土地の評価(路線価方式)2つの道路に接している【角地】
土地の評価方法には、大きく分けて「倍率方式」と「路線価方式」の2つがあります。
「路線価方式」により 土地を評価するときは、
路線価 × 面積 = 評価額 となります。
上記の式で計算するのが基本となってきますが、評価しようとする土地の形状によって
評価を増額する必要が出てきたり、一方で 減額することができます。
例えば、土地の形が きれいな正方形や長方形であれば、いろいろな用途に使うことが
できるため、その土地の価値は高い といえるでしょう。
一方で、いわゆる「 うなぎの寝床 」のような 形であれば、用途は限られてしまいます。
このような場合は、減額の対象となります。
また、土地の一方のみが道路に接している場合もあれば、二方の道路に接している場合もあります。
二方の道路に接している場合は、それぞれが接している道路の路線価を基に評価していくことに
なります。二方の道路に接しているほうが利便性が高いと考えられるため、
評価するときは、増額の対象となります。
このように、個々の土地によって、評価額の計算を調整していくときには、
「画地調整率」という率を使っていきます。
それにはまず、評価しようとする土地が どのような地区に所在しているのかを
確認する必要があります。所在する地区ごとに、画地調整率が決められているからです。
路線価図の上部には、評価しようとする土地が、どの地区に所在しているのか
地区表示記号が示されています。→ 土地の評価(路線価方式)所在地区の確認 を参照ください。
所在地区の確認ができたら、次は、画地調整率を使って 評価をしていくことになります。
画地調整率は、評価しようとする土地の形状や利便性に応じて、さまざまな種類があります。
評価しようとする土地が、一方の道路のみに接している場合は、
路線価 × 奥行価格補正率 × 面積 = 評価額 となります。
それでは、評価しようとする土地が、2つの道路に接している場合は、
どのように評価するのでしょうか。
複数の道路に面している土地を評価するときは、
まず、” 正面路線 ” を決めます。
そして、この正面路線をもとに、その他の路線の評価額を加算していくことになります
2つの道路に接していると ひとことで言っても、
① 角に位置しているので、2つの道路に接している
② 表と裏に道路がある場合
上記の2つのパターンが考えられます。
【 評価しようとする土地が、角に位置している場合 】
① 2つの道路のうち、正面となる道路を決めます。
② もう一方の道路の路線価をもとにして、評価額を加算していきます。
◇ パターン 1
例 ) 評価しようとする土地は、道路①と道路②に接しています。
道路①と道路②が接している角は、通り抜けることができず
その内側に 土地が接しています。
普通住宅地区
道路① 路線価 100,000 円 奥行距離 12 m( 奥行価格補正率 1.00 )
道路② 路線価 98,000 円 奥行距離 12 m( 奥行価格補正率 1.00 )
面積 100 ㎡
道路① 路線価 100,000 円 × 1.00 = 100,000 円
→ 正面となります。
道路② 路線価 98,000 円 × 1.00 = 98,000 円
→ この金額をもとに評価額を加算していきます。
” 側方加算 ” といいます。
→ 側方加算
98,000 円 × 1.00 × 0.02(側方路線影響加算率)= 1,960
道路①と道路②が接している角が、通り抜けることができず、
その内側に 土地が接している場合は、「準角地」といいます。
上記の計算式で、× 0.02 しているのは、
評価しようとする土地が、
普通住宅地区で
準角地に該当するときの
側方路線影響加算率です。→ 国税庁HP【側方路線影響加算率表】
【 1㎡あたりの評価額 】
100,000 円 + 1,960 円 = 101,960 円
道路① 道路②
【 この土地の評価額 】
101,960 円 × 100 ㎡ = 10,196,000 円
◇ パターン 2
例 ) 評価しようとする土地は、道路①と道路②に接しています。
道路①と道路②が接している角は、交差点になっており、
通り抜けることができます。
普通住宅地区
道路① 路線価 100,000 円 奥行距離 12 m( 奥行価格補正率 1.00 )
道路② 路線価 98,000 円 奥行距離 12 m( 奥行価格補正率 1.00 )
面積 100 ㎡
道路① 路線価 100,000 円 × 1.00 = 100,000 円
→ 正面となります。
道路② 路線価 98,000 円 × 1.00 = 98,000 円
→ この金額をもとに評価額を加算していきます。
” 側方加算 ” といいます。
→ 側方加算
98,000 円 × 1.00 × 0.03(側方路線影響加算率)= 2,940
道路①と道路②が接している角が、交差点になっていて、
通り抜けることができる場合、「角地」といいます。
上記の計算式で、× 0.03 しているのは、
評価しようとする土地が、
普通住宅地区で
角地に該当するときの
側方路線影響加算率です。→ 国税庁HP【側方路線影響加算率表】
【 1㎡あたりの評価額 】
100,000 円 + 1,960 円 = 102,940 円
道路① 道路②
【 この土地の評価額 】
102,940 円 × 100 ㎡ = 10,294,000 円
税理士法人みらいサクシード
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