土地の評価（路線価方式）３つ以上の道路に接している

　土地の評価方法には、大きく分けて「倍率方式」と「路線価方式」の２つがあります。

「路線価方式」により土地を評価するときは、

　路線価　×　面積　＝　評価額　となります。

　上記の式で計算するのが基本となってきますが、評価しようとする土地の形状によって

　評価を増額する必要が出てきたり、一方で減額することができます。

　例えば、土地の形がきれいな正方形や長方形であれば、いろいろな用途に使うことが

　できるため、その土地の価値は高いといえるでしょう。

　一方で、いわゆる「うなぎの寝床」のような形であれば、用途は限られてしまいます。

　このような場合は、減額の対象となります。

　また、土地の一方のみが道路に接している場合もあれば、二方の道路に接している場合もあります。

　二方の道路に接している場合は、それぞれが接している道路の路線価を基に評価していくことに

　なります。二方の道路に接しているほうが利便性が高いと考えられるため、

　評価するときは、増額の対象となります。

　このように、個々の土地によって、評価額の計算を調整していくときには、

　「画地調整率」という率を使っていきます。

　それにはまず、評価しようとする土地がどのような地区に所在しているのかを

　確認する必要があります。所在する地区ごとに、画地調整率が決められているからです。

　路線価図の上部には、評価しようとする土地が、どの地区に所在しているのか

　地区表示記号が示されています。→　土地の評価（路線価方式）所在地区の確認　を参照ください。　

　所在地区の確認ができたら、次は、画地調整率を使って評価をしていくことになります。

　画地調整率は、評価しようとする土地の形状や利便性に応じて、さまざまな種類があります。

　評価しようとする土地が、一方の道路のみに接している場合は、

　　路線価　×　奥行価格補正率　×　面積　＝　評価額　となります。

　それでは、評価しようとする土地が、３つの道路に接している場合は、

　どのように評価するのでしょうか。

　複数の道路に面している土地を評価するときは、

　まず、” 正面路線 ” を決めます。

　そして、この正面路線をもとに、その他の路線の評価額を加算していくことになります。

　【評価しようとする土地が、３つの道路に接している場合】

　　①　３つの道路のうち、まず、正面となる道路を決めます。

　　②　もう一方の道路の路線価をもとにして、評価額を加算していきます。

　　③　さらに、３つめの道路の路線価をもとにして、評価額を加算していきます。

　　３つの道路に接しているということは、一方、二方の道路に接しているよりも

　　利便性がよくなります。

　　例）評価しようとする土地は、道路①と道路②と道路③に接しています。

　　　　　宅地の周りをコの字形の道路が通っています。

　　　　　この宅地の周りの道路は、どの角もすべて通り抜けることができます。

　普通住宅地区

　　　　　表の道路①　　　

　　　　　　　　路線価　100,000 円奥行距離　12 ｍ（奥行価格補正率 1.00 ）

　　　　　表と裏をつなぐ道路②

　　　　　　　　路線価　100,000 円奥行距離　 9 ｍ（奥行価格補正率 0.97 ）

　裏の道路③

　路線価　 98,000 円　奥行距離　12 ｍ（奥行価格補正率 1.00 ）

　　　　　面積

　　　　　　　100 ㎡

　　　　　表の道路①

路線価　100,000 円 × 1.00 ＝　100,000 円　

　　　　　　　　 →　正面となります。

　　　　　　　　　（接している３つの道路のなかで、路線価×奥行価格補正率がいちばん高いから）

表と裏をつなぐ道路②

路線価　100,000 円 × 0.97 ＝　 97,000 円

　　　　　　　　　 → 側方となります。

　　　　　裏の道路③

　　　　　　　路線価　 98,000 円 × 1.00 ＝ 98,000 円　

　　　　　　　　　→　裏面となります。

　　【正面（道路①）の評価額】

　100,000 円

　　　　【側方（道路②）の評価加算額】

　　 100,000 円　　×　　0.97　　×　　0.03　＝　2,910 円

　　　　　　　　　　　　　　　　奥行価格補正　　側方加算

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（角地）

　　　　　【裏面（道路③）の評価加算額】

98,000 円 × 1.00 ×　　0.02　＝　1,960 円

　　　　　　　　　　　　　　　　奥行価格補正　二方路線加算

　　　　　【１㎡あたりの評価額】

　　　　　　　100,000 円　+　2,910 円　+　1,960 円　＝　104,870 円　

　　　　　【この土地の評価額】

　　　　 104,870 円　×　100 ㎡　＝　10,487,000 円

　　　　　評価しようとする土地が、複数の路線に接している場合は、

　　　　　まず、それぞれの道路の路線価を調べ、そして、奥行距離を測ります。

　　　　　そして、路線価　×　奥行価格補正率　のいちばん高い路線が「正面」となります。

　　　　　正面路線が決まれば、その正面に対して、側方なのか、裏面か、

　　　　　そして、通り抜けることができる道路なのか、行き止まりなのか等を考慮して

　　　　　評価額を加算していきます。

　　　　　例えば、土地が4つの道路に接しているときは、正面、裏面、側方が２つあることに

　　　　　なります。まず、正面となる路線を決定し、あとは、接する路線に応じて

　　　　　評価額を加算していけばよいですね。

税理士法人みらいサクシード

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