相続は、手間がかかる

土地の評価(路線価方式)3つ以上の道路に接している

 

 土地の評価方法には、大きく分けて「倍率方式」と「路線価方式」の2つがあります。

  「路線価方式」により 土地を評価するときは、

  

 路線価 × 面積 = 評価額 となります。

 

 上記の式で計算するのが基本となってきますが、評価しようとする土地の形状によって

 評価を増額する必要が出てきたり、一方で 減額することができます。

 

 例えば、土地の形が きれいな正方形や長方形であれば、いろいろな用途に使うことが

 できるため、その土地の価値は高い といえるでしょう。

 一方で、いわゆる「 うなぎの寝床 」のような 形であれば、用途は限られてしまいます。

 このような場合は、減額の対象となります。

 

 また、土地の一方のみが道路に接している場合もあれば、二方の道路に接している場合もあります。

 二方の道路に接している場合は、それぞれが接している道路の路線価を基に評価していくことに

 なります。二方の道路に接しているほうが利便性が高いと考えられるため、

 評価するときは、増額の対象となります。

 このように、個々の土地によって、評価額の計算を調整していくときには、

 「画地調整率」という率を使っていきます。

 それにはまず、評価しようとする土地が どのような地区に所在しているのかを

 確認する必要があります。所在する地区ごとに、画地調整率が決められているからです。

   

 路線価図の上部には、評価しようとする土地が、どの地区に所在しているのか

 地区表示記号が示されています。→ 土地の評価(路線価方式)所在地区の確認 を参照ください。 

 

 所在地区の確認ができたら、次は、画地調整率を使って 評価をしていくことになります。

 画地調整率は、評価しようとする土地の形状や利便性に応じて、さまざまな種類があります。

  

 評価しようとする土地が、一方の道路のみに接している場合は、

  路線価 × 奥行価格補正率 × 面積 = 評価額 となります。

 

 それでは、評価しようとする土地が、3つの道路に接している場合は、

 どのように評価するのでしょうか。

 

 複数の道路に面している土地を評価するときは、

 まず、” 正面路線 ” を決めます。

 そして、この正面路線をもとに、その他の路線の評価額を加算していくことになります。

 

 【 評価しようとする土地が、3つの道路に接している場合 】

  ① 3つの道路のうち、まず、正面となる道路を決めます。

  ② もう一方の道路の路線価をもとにして、評価額を加算していきます。

  ③ さらに、3つめの道路の路線価をもとにして、評価額を加算していきます。

 

  3つの道路に接しているということは、一方、二方の道路に接しているよりも

  利便性がよくなります。

   

    例 ) 評価しようとする土地は、道路①と道路②と道路③に接しています。

      宅地の周りを コの字形の道路が通っています。

      この宅地の周りの道路は、どの角もすべて通り抜けることができます。

 

             普通住宅地区

       表の道路①   

        路線価 100,000 円     奥行距離 12 m( 奥行価格補正率 1.00 )

       表と裏をつなぐ道路②

        路線価 100,000 円     奥行距離   9 m( 奥行価格補正率 0.97 )

               裏の道路③

                      路線価  98,000 円   奥行距離 12 m( 奥行価格補正率 1.00 )

       面積

       100 ㎡

 

       表の道路①

                        路線価 100,000 円 × 1.00 = 100,000 円 

            → 正面となります。

         ( 接している3つの道路のなかで、路線価×奥行価格補正率が いちばん高いから

                 表と裏をつなぐ道路②

                        路線価 100,000 円 × 0.97 =  97,000 円

          →   側方となります。

       裏の道路③

           路線価   98,000 円 × 1.00 =     98,000 円 

             → 裏面となります。

 

          【 正面(道路①)の評価額 】

                     100,000 円

      【 側方(道路②)の評価加算額 】

                   100,000 円  ×  0.97  ×  0.03 = 2,910 円

                奥行価格補正  側方加算

                         ( 角地 )

     【 裏面(道路③)の評価加算額 】

                        98,000 円      ×      1.00      ×  0.02 = 1,960 円

                奥行価格補正  二方路線加算

                                                     

     【 1㎡あたりの評価額 】

       100,000 円 + 2,910 円 + 1,960 円 = 104,870 円 

 

     【 この土地の評価額 】

             104,870 円 × 100 ㎡ = 10,487,000 円

 

     評価しようとする土地が、複数の路線に接している場合は、

     まず、それぞれの道路の路線価を調べ、そして、奥行距離を測ります。

     そして、路線価 × 奥行価格補正率 のいちばん高い路線が 「 正面 」となります。

     正面路線が決まれば、その正面に対して、側方なのか、裏面か、

     そして、通り抜けることができる道路なのか、行き止まりなのか 等を考慮して

     評価額を加算していきます。

 

     例えば、土地が4つの道路に接しているときは、正面、裏面、側方が2つ あることに

     なります。まず、正面となる路線を決定し、あとは、接する路線に応じて

     評価額を加算していけばよいですね。

 

     

 

 

              

   

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

土地の評価(路線価方式)3つの道路に接している